干货!新冠疫情下租金减免政策的适用
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干货!新冠疫情下租金减免政策的适用

时间:2020-03-07 阅读量:7035

  新冠肺炎疫情的大面积爆发,随后被列为一级疫情防控措施,多地先后启动了重大突发公共卫生事件应急机制,进入了全民抗疫状态。虽然全民抗疫,但是对于企业来说,固定开支诸如人工工资、房屋租金等不因不开工而可以不用缴纳,很多大型企业均表示如果疫情持续发展,没有好转,企业的现金流至多能维持三个月的运作,也即如果四月份不完全恢复正常,绝大多数规模大的企业都会撑不住而“死”掉,那更别提中小微企业的艰苦和艰辛了。

  基于此各地政府部门先后出台了相关支持政策,以维持本地经济平稳运行,维系中小企业的生存空间。除了社保、公积金方面的减免措施或推迟缴纳措施外,对房租减免也出台了相关的政策,以下罗列有代表性的地方出台的相关性政策。

  《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》,第(九)项规定,减免企业房租租金。中小企业承租本市国有企业的经营性房产(包括各类开发区和产业园区、创业基地及科技企业孵化器等)从事生产经营活动的,先免收2月、3月两个月租金;对间接承租的企业,应确保租金减免落到实处,使实际经营的中小企业最终受益。……鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体为实体经营的承租户减免租金。主动为租户减免房产或土地租金的企业,缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的,可申请减免相应的房产税、城镇土地使用税。

  《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,促进中小微企业持续健康发展的若干措施》的规定,减免中小微企业房租。中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动,按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的,免收2月份房租;承租用于办公用房的,给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业,由市区政府给予一定资金补贴。

  《浙江省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组关于支持小微企业渡过难关的意见》,减免小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的小微企业,自当地实行疫情防控后的第1个月房租免收,第2、3个月房租减半。对于租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金,具体由双方协商解决。

  《苏州市人民政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共度难关的十条政策意见》规定,对承租国有资产类经营用房的中小企业,1个月房租免收,2个月房租减半。

  深圳2月7日发布了16条支持企业共度难关的措施,其中减免物业租金的规定,(1)对租用市、区政府以及市属、区属国有企业持有物业(含厂房、创新型产业用房、写字楼、农批市场、商铺、仓储物流设施、配套服务用房等)的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体户,免除2个月租金。(2)对于承租市、区两级公租房、人才房的非国有企业或家庭(个人),免除2个月租金。(3)积极鼓励倡导社区股份合作公司、非国有企业、个人业主参照国有企业做法减免物业租金。

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  如果您是出租方,您是否知道所属企业正在出租的房屋是否需要承担租金减免义务?

  根据各地政府出台的扶持政策的不同,全国多地政府、国资委部门发布了相应的租金减免措施,如上述北京、浙江、江苏等地出台的租金减免措施可知,各地扶持政策均对租赁房产的属性化为两大类,一类是国有资产类经营用房,另外一类是其他经营用房。对于国有资产类经营用房,均应按照当地政府部门出台的租金减免政策执行,但对于其他经营用房来说,是否可以减免租金,幅度是多少等等均由当事人双方协商解决。而对于用于居住的租房,则没有相关的政策。(深圳对人才房、安居房有相应的扶持政策)。

  因此,如果您是出租方,您可以到您房产所在地的政府官网了解最新的扶持政策,再根据出租房屋的属性来确定是否需要承担租金减免的义务。但如果是出租房屋是属于居住用房,或者是属于费国有资产类的经营用房,则减免租金非业主(房东)的义务,上述的地方政府及相关部门发布的规范性文件,不属于法律法规,不当然作为变更合同核心条款的依据,但在具体案件的审理中,可能会作为裁量应否减免租金,减免多少的参考。

  如果您是承租方,您是否了解所属企业正在承租的房屋能否享受租金减免政策?

  如果说你是承租方,那首先要了解租赁房产所在地政府出台的关于疫情下减免租金的政策法规,再了解所租赁的房产的属性,是属于国资背景的,还是其他类型的经营用房。确定了房产的属性后,再分析,与您签署租赁合同的房东(业主)是一手房东?还是二手房东?如果就是业主本人,那就好办了,根据相关文件,直接与业主进行沟通,申请租金减免,有些地方是业主直接通知承租方减免事宜。但如果是二手房东,那实际承租方很可能因为二房东而不能实际享受减免租金的政策。上海出台的政策就很明确规定,对间接承租的企业,应确保租金减免落到实处,使实际经营的中小企业最终受益。如何确保租金减免落实到实处呢?一般情况是先承租方与二房东沟通,尽可能达成一致;如果协商不成,接下来承租方可以向出台该政策的当地政府部门进行投诉反映,以期政府能出面协调。但有些时候,二房东的转租行为,是隐瞒了业主擅自而为之,有可能就会违反合同条款导致二房东的违约行为被发现,继而可能会因业主与二房东解除租赁合同而间接损害承租方的利益。倘若这种情况出现,承租方是可以追究二房东责任的。

  如果您身为出租方的同时又是承租方,您是否清楚转租情形下减免政策对于所属企业的影响?

  这个问题,见上述分析。


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